En fonction de la situation maritale des vendeurs ou acquéreurs, le pacs, mariage ou divorce, peuvent avoir un impact dans l’achat ou la vente d’un bien.
Incidence du PACS dans l’achat ou la vente d’un bien
Le Pacs n’a quasiment pas d’impact concernant l’achat ou la vente d’un bien.
Comme pour des concubins, il faudra simplement considérer les parties comme n’étant pas mariées.
Achat d’un bien lors d’un PACS
Les proportions d’acquisition doivent être déterminées par les partenaires entre eux : l’achat se fait donc en indivision. Si la plupart optent pour une répartition classique à 50-50, il est toujours mieux de prévoir des quotités qui se rapprochent du financement réel de l’acquisition. Il faudra alors prendre en compte l’apport personnel de chaque acquéreur, puis leur contribution au remboursement du prêt. Ainsi, en cas de vente ou de partage du bien, les efforts financiers de chaque acquéreur seront respectés.
Vente d’un bien lors d’un PACS
La notion de logement familial n’existe pas en cas de Pacs, contrairement à une idée répandue. Aussi, lorsque le bien appartient à un seul membre du couple, l’accord du partenaire ou du concubin n’est pas nécessaire.
Incidence du Mariage dans l’achat ou la vente d’un bien
Achat d’un bien lors d’un mariage
En principe, l’achat d’un bien par un couple marié, sans contrat de mariage, se fait au nom de la communauté. Même si un seul époux se porte acquéreur et signe la vente, le bien appartiendra aux deux.
Il existe plusieurs exceptions à ce principe :
- En cas de contrat de mariage ou changement de régime pour un régime dit “séparatiste” (séparation de bien, société d’acquêts…), chaque époux bénéficie de ses propres fonds et peut donc acheter un bien immobilier en son nom propre.
- En cas d’utilisation de fonds qui sont propres à un époux, même avec un régime de communauté, ces fonds peuvent provenir d’argent reçu par donation ou succession, ou bien être en possession de l’époux avant son mariage.
Dans cette hypothèse, l’époux concerné doit simplement faire une déclaration d’emploi ou de remploi des fonds, pour prouver la nature de ses fonds.
Vente d’un bien lors d’un mariage
Lorsque le bien appartient à un seul membre du couple, il faut vérifier s’il s’agit du logement familial. Si c’est le cas, même s’il n’est pas propriétaire, le second époux devra donner son accord à la vente, qu’importe le régime matrimonial adopté. Si son accord n’est pas nécessaire au niveau du mandat il sera obligatoire au compromis. Il est donc fortement recommandé de faire signer les deux époux dès la prise du mandat pour s’assurer de leurs volontés respectives.
Incidence de l’instance de divorce dans l’achat ou la vente d’un bien
La situation la plus complexe se trouve lorsque l’acquéreur, marié sous un régime de communauté, est en instance de divorce.
Pour que le bien lui appartienne en son nom propre, le divorce doit obligatoirement être prononcé. Sinon le bien acquis appartiendra au couple.
Il est aussi important de savoir qu’il n’est pas possible au compromis de prévoir une condition suspensive de prononcé du divorce.
Il est fréquent alors de faire intervenir le futur ex-conjoint au compromis. Cette intervention n’est pas obligatoire, mais elle permet d’informer les deux époux sur cette situation : si le divorce n’est pas prononcé à temps, le bien acquis sera commun.
Si les deux époux sont d’accord, il est possible qu’ils définissent eux-mêmes la date des effets du divorce afin que cette dernière soit antérieure à la signature du compromis. La date sera inscrite dans la convention de divorce ou dans l’ordonnance de non conciliation.
Ainsi le prononcé du divorce va consacrer cette date comme étant la date officielle du divorce et l’acquéreur sera considéré rétroactivement comme étant divorcé et pourra donc continuer son achat seul.
Il est important en pratique de s’assurer au jour de la signature du compromis que les deux époux ont parfaitement compris la situation et qu’ils soient d’accord pour s’accorder sur une date commune.
